Hypothek und Pensionierung
Tragbarkeit richtig planen
Mit der Pensionierung verändert sich die finanzielle Situation grundlegend. Das Erwerbseinkommen fällt weg und wird durch AHV, Pensionskasse oder Kapitalbezüge ersetzt – meist auf einem tieferen Niveau als während des Erwerbslebens.
Deshalb prüfen Banken spätestens zur Pensionierung erneut, ob die Hypothek weiterhin tragbar ist.
Geht die Rechnung nach der Pensionierung nicht mehr auf, kann es im Extremfall dazu führen, dass eine Immobilie verkauft werden muss. Umso wichtiger ist eine frühzeitige Planung. Wer gut plant, optimiert auch seine Situation und spart so Zinsen.
Hintergrund
Warum wird die Tragbarkeit im Alter schwieriger?
Der Hauptgrund ist einfach: Im Alter sinkt das Einkommen, während die kalkulatorischen Kosten ähnlich hoch bleiben.
Banken rechnen weiterhin mit kalkulatorischen Zinsen von rund 4.5% bis 5.5% sowie mit Unterhalts- und Nebenkosten.
Was wegfällt, sind die sogenannten Pflichtamortisationen. Trotzdem steigt in viele Fällen der Druck auf die Tragbarkeit deutlich. Auch deshalb sind die Zinsen bei Pensionierten vielfach schlechter. Nicht selten ist das aber auch Kalkül der Bank, weil ältere Hypothekarnehmer erfahrungsgemäss weniger schnell den Anbieter wechseln.
Mehr dazu hier:
Rating der Hypothek optimieren und Zinsen sparen
Bessere Zinsen durch perfekte Verhandlung der Hypothek
Bereit sein
Frühzeitig planen lohnt sich
Eine nachhaltige Finanzierung beginnt lange vor der Pensionierung. In der Praxis empfiehlt es sich, 15 bis 20 Jahre vorher mit einer ersten Planung zu starten und spätestens 5 Jahre vor der Pensionierung eine konkrete Strategie festzulegen.
Wichtige Fragen:
- Reicht das Einkommen im Alter aus?
- Muss die Hypothek reduziert werden?
- Auf wann sollte man die Verlängerung der Hypothek planen?
- Ist genügend Liquidität vorhanden?
- Wie kann man trotz Pensionierung zu top-Konditionen abschliessen?
- Welche Optimierungsmöglichkeiten gibt es im Alter?
Wichtig zu wissen ist
Die meisten Kreditgeber prüfen die finanzielle Situation bereits ab Alter 55 genauer. Gewisse Anbieter sind strenger und schauen schon ab Alter 50 genauer hin. Einige drücken bis Alter 60 ein Auge zu, auch wenn es knapp wird.
Häufige Fragen
Antworten zur Hypothek im Alter
Das kommt auf die persönliche Situation an. Die Belehnung ist meist kein Problem. Ist die Tragbarkeit aber zu hoch, verlangen Kreditgeber meist eine Amortisation der Hypothek, um die Tragbarkeit runterzubringen. Ist das nicht möglich, kann es bei der Verlängerung der Hypothek eng werden.
Im Alter ist es sehr unangenehm, immer «Angst» haben zu müssen, dass man keinen Kreditgeber mehr findet, der die Hypothek verlängert. Es ist deshalb ratsam, sich bei einer möglichen knappen Finanzierung im Alter frühzeitig mit diesem Thema auseinanderzusetzen.
Ja, grundsätzlich bei allen Kreditgebern. Kreditgeber kalkulieren aber sehr unterschiedlich. So gibt es beispielsweise auf HYPOTHEKE.ch Kreditgeber, die Vermögen je nach Alter mit mehr als 10 Prozent in eine fiktive Rente umwandeln. Bei anderen sind es nur 3 Prozent und erst wenn ein gewisser Sockelbetrag überschritten ist. Das hat gerade bei Kreditnehmern mit höheren Vermögen enormen Einfluss auf die Tragbarkeit und so auch auf die Zinsen.
Wenn die Tragbarkeit nicht mehr erfüllt ist, kann die Hypothek reduziert werden müssen. In gewissen Fällen sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich. Im Extremfall muss die Immobilie verkauft werden.
Kreditgeber gehen sehr unterschiedlich vor. In den letzten rund zwanzig Jahren war die Situation vorteilhaft, weil durch die gestiegenen Immobilienpreise die Belehnung meist sehr unproblematisch war. Ändert sich das in den nächsten Jahren und verlieren die Immobilien auch wieder einmal an Wert, dann dürften die Kreditgeber bei knapper Tragbarkeit automatisch strenger werden.
Das kommt stark auf den Kreditgeber an. In der Praxis ist aus rein kalkulatorischer Sicht für die Immobilie aber in vielen Fällen der Rentenbezug besser als der Kapitalbezug. Findet man aber den perfekten Kreditgeber, kann auch ein Kapitalbezug deutlich besser sein. Gerade im Alter sind die Berechnungsparameter von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.
Die Hypothek bleibt bestehen und geht auf die Erben über. Diese müssen sie übernehmen oder die Immobilie (allenfalls inklusive Hypothek) verkaufen. Wird die Hypothek bei einem Verkauf nicht «mitverkauft», muss sie (meist zu hohen Kosten, Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung) aufgelöst werden.
Das kommt auf die persönliche Situation an. In der Praxis entscheiden sich nach der Pensionierung viele Immobilienbesitzer für eine langfristige Hypothek, weil diese Sicherheit vermittelt. Zu bedenken ist aber, dass bei einem Immobilienverkauf dann keine Flexibilität besteht oder der Ausstieg aus der Hypothek teuer werden kann. Es gibt jedoch auch Anbieter, bei denen ältere Personen bei einem Immobilienverkauf kostenlos aus der Hypothek «aussteigen» können.
Mehr dazu hier: Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Genau hinschauen
Ein wichtiger Punkt bei der Hypothek im Alter
Viele Rentner haben das Gefühl, nach der Pensionierung kein guter Schuldner mehr zu sein. Bei gewissen Kreditgebern mag das zutreffen, da die Vorgaben für die Tragbarkeitsberechnung streng sind. Wichtig zu wissen ist jedoch: Kreditgeber rechnen nach der Pensionierung sehr unterschiedlich.
Insbesondere bei der Anrechnung von Renten, der Bewertung von Vermögen und der Berechnung der Tragbarkeit gibt es enorme Unterschiede. Es kommt regelmässig vor, dass eine Bank ein Kreditgesuch ablehnt, während eine andere die Immobilie problemlos zu sehr guten Konditionen finanziert.
Hypothekenplattformen wie HYPOTHEKE.ch helfen, auch im Alter den perfekten Kreditgeber zu finden. Auch für Kreditnehmer ist es angenehmer, bei einem Finanzierungspartner eine Hypothek abzuschliessen, bei dem man sich willkommen fühlt und nicht um eine Hypothek «betteln» muss.
Mit Vorsicht geniessen
Amortisation im Alter
Viele Eigentümer reduzieren ihre Hypothek stark vor der Pensionierung. Die Überlegung dahinter: Mit einer tiefen Hypothek ist man finanziell optimal für’s Alter gewappnet.
Das kann sinnvoll sein – aber:
- Kapital wird in der Immobilie gebunden
- Liquidität fehlt im Alltag
- spätere Aufstockung der Hypothek ist oft nicht möglich
Die negative Folge: Man ist vermögend, aber bei der «Liquidität eingeschränkt», weil das Vermögen in der Immobilie gebunden ist.
Mehr dazu hier: Hypothek amortisieren und Pensionierung