1. und 2. Hypothek
Einfach erklärt

Die Begriffe 1. Hypothek und 2. Hypothek gehören zu den Grundlagen der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Auch wenn viele Anbieter heute nur noch eine Gesamthypothek ausweisen, wird intern fast immer noch mit dieser Aufteilung gerechnet.

Beim folgenden Text geht es um die «Regeln» für selbstbewohnte Immobilien.

Erklärung
Was ist die 1. und 2. Hypothek?

Die Unterscheidung basiert auf der Belehnung der Immobilie:

• 1. Hypothek: bis ca. 65% des Immobilienwertes 
• 2. Hypothek: von 65% bis maximal 80% 

Je höher die Belehnung, desto höher das Risiko für den Kreditgeber. Kreditgeber berechnen den Wert der Immobilie unterschiedlich. Gewisse sind strenger oder verwenden andere Tools zur Bewertung der Immobilie. Die Höhe der ersten und zweiten Hypothek variiert deshalb von Anbieter zu Anbieter.

Mehr dazu auch hier: Maximal mögliche Hypothek

Langfristig und stabil
Die 1. Hypothek

Die 1. Hypothek gilt als sehr sicher, da sie durch einen grossen Teil des Immobilienwertes gedeckt ist.

Eigenschaften

• Belehnung bis ca. 65% des Immobilienwertes
• keine zwingende Amortisation
• oft langfristig ausgelegt (auch über Pensionierung hinaus möglich) 
• meist günstigerer Zinssatz 

Für Kreditgeber ist dieses Segment besonders risikoarm. Es gibt Kreditgeber, beispielsweise Pensionskassen, die Hypotheken nur bis zu einer Belehnung von 65% oder 70% vergeben. Wer nur eine erste Hypothek hat, kann auch deshalb oftmals von besonders guten Konditionen profitieren.

Höheres Risiko, klare Regeln
Die 2. Hypothek

Die 2. Hypothek deckt den Teil über 65% Belehnung ab.

Eigenschaften

• Belehnung von 65% bis meistens maximal 80% des Immobilienwertes 
• muss amortisiert werden (meist innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung). Amortisation ist direkt oder indirekt möglich.
• höheres Risiko für die Bank 
• oft höherer Zinssatz 

Der Grund für das erhöhte Risiko: Bei einer Zwangsverwertung der Immobile wird zuerst die 1. Hypothek zurückbezahlt. Die zweite Hypothek wird nur bedient, wenn dazu der Verkaufserlös der Immobilie genügend hoch war. 

Minimum
Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Für den Kauf einer Immobilie gilt in der Regel: mindestens 20% Eigenkapital, wovon mindestens 10% hartes Eigenkapital sein müssen – also ohne Pensionskassenmittel.

Zum Eigenkapital zählen

• Ersparnisse und Kontoguthaben 
• Wertschriften 
• Säule 3a 
• Schenkungen oder Erbvorbezüge 
• Pensionskasse (eingeschränkt) 
• Eigenleistungen oder Bauland

Kapital aus der 2. Säule darf bis Alter 50 vollständig als Eigenmittel verwendet werden. Ab 50 Jahren ist der Bezug begrenzt: Sie dürfen maximal entweder den Betrag beziehen, den Sie mit Alter 50 hatten, oder die Hälfte Ihres aktuellen Pensionskassenguthabens.

Es gilt der höhere Betrag. Wie viel Geld Sie in der Pensionskasse angespart haben, erfahren Sie direkt bei Ihrer Pensionskasse oder auf dem aktuellen PK-Ausweis. Viele Pensionskassen geben auf dem PK-Ausweis an, wie hoch der maximal mögliche Betrag für Wohneigentum (WEF-Bezug) ist.

Ursprung
Warum gibt es überhaupt eine 1. und eine 2. Hypothek?

Die Aufteilung dient vor allem der Risikoabschätzung: Eine tiefe Belehnung bedeutet geringes Risiko und führt zu besseren Konditionen. Eine hohe Belehnung bringt höheres Risiko, strengere Regeln und schlechtere Konditionen mit sich.

Die Hypothek im ersten Rang wird immer vor der Hypothek im zweiten Rang zurückbezahlt, falls die Immobilie (zwangs-)verkauft wird. Die Ränge der Hypotheken sind so im Grundbuch verbindlich eingetragen. Die zweite Hypothek ist deshalb mit deutlich grösseren Risiken für den Kreditgeber behaftet als die erste Hypothek.

Wenn die gesamte Hypothek beim gleichen Kreditgeber ist, wird meist eine Gesamtrechnung gemacht, um Risiken und Marge abzuschätzen. In der Praxis können Hypotheken aber auch zwischen mehreren Kreditgebern aufgeteilt werden. In diesem Fall ist es entscheidend, in welchem Rang eine Hypothek ist.