Hypothek direkt oder indirekt amortisieren?
Neutraler Rat ist hier besonders wichtig
Die Frage, ob eine Hypothek direkt oder indirekt amortisiert werden soll, gehört zu den wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile – und wirken sich unterschiedlich auf Steuern, Liquidität und Vermögensaufbau aus.
Beratung zu diesem Thema ist nicht selten mit Interessenkonflikten behaftet.
Erklärung
Direkte- oder Indirekte Amortisation
Es gibt zwei grundlegende Möglichkeiten, eine Hypothek zurückzuzahlen.
Direkte Amortisation
- Die Hypothek wird laufend reduziert
- Ihre Zinskosten sinken sofort
Indirekte Amortisation
- Die Hypothek bleibt bestehen
- Stattdessen sparen Sie Kapital (z. B. in der Säule 3a), das später zur Rückzahlung verwendet wird.
Der Unterschied liegt also darin, ob die Schuld sofort reduziert wird oder erst in der Zukunft. Bei der indirekten Amortisation wird das angesparte Kapital zu Gunsten des Kreditgebers verpfändet.
Einfach und transparent
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothek schrittweise zurück – entweder regelmässig oder mit einmaligen Beträgen.
Vorteile
- Sinkende Zinskosten
- Weniger Schulden = geringeres Risiko
- Einfach und transparent
Nachteile
- Weniger steuerliche Abzüge
- Kapital ist in der Immobilie gebunden
- Weniger Flexibilität
Bei den meisten Kreditgebern muss die Höhe der Amortisationen bereits beim Vertragsabschluss bestimmt werden. Bei gewissen Kreditgebern ist es möglich, dass Sie jedes Jahr entscheiden können, ob Sie amortisieren möchten oder nicht. Meist sind solchen «Amortisationsmodellen» Maximalbeträge, beispielsweise 20'000 Franken pro Jahr, definiert.
Visualisierung
Verminderung der Hypothek während der Jahre
Zielgruppe
Wann ist eine direkte Amortisation sinnvoll?
Direkte Amortisation lohnt sich besonders für Personen, die Sicherheit priorisieren und ihre Schulden bewusst reduzieren möchten. Sie ist ausserdem sinnvoll, wenn keine attraktive Anlagemöglichkeit vorhanden ist. Ideal ist sie, wenn trotzdem zusätzlich in die Säule 3a eingezahlt werden kann.
Wichtig
Achten Sie bei direkter Amortisation darauf, genügend Liquidität für unvorhergesehene Ereignisse zu behalten. Wenn Sie die Höhe der Amortisation frei wählen können (keine oder nur geringe Pflichtamortisationen), dann setzen Sie diese besser etwas tiefer an. Beim Auslaufen der Hypothek können Sie dann bei Bedarf auch einmalig einen etwas grösseren Teil der Hypothek zurückzahlen.
Steuern optimieren
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation bleibt Ihre Hypothek unverändert. Stattdessen zahlen Sie in ein Vorsorgegefäss ein (meist Säule 3a), das zugunsten der Bank verpfändet wird.
Vorteile
- Steuerersparnis durch Einzahlungen in die Säule 3a
- Höhere Schuldzinsen bleiben steuerlich abzugsfähig (bis 2029)
- Mehr Flexibilität beim Vermögensaufbau
Nachteile
- Hypothek bleibt konstant hoch
- Zinskosten bleiben gleich
- Kapital ist gebunden
Visualisierung
Sparen mit Rendite für Amortisation
Lukrativ
Wann lohnt sich die indirekte Amortisation?
Indirekte Amortisation ist besonders interessant, wenn:
- Sie von höheren Schulden steuerlich stark profitieren
- Sie langfristig Vermögen aufbauen möchten
- Sie zusätzlich zur Amortisation aus finanzieller Sicht nicht mehr in die Säule 3a einzahlen könnten
In der Praxis ist die direkte Amortisation unter dem Strich oft die bessere Lösung. Weil die indirekte Amortisation für viele Finanzinstitute aber lukrativer ist, wird sie trotzdem oft empfohlen.
Vor- und Nachteile
Was Sie beachten müssen
Direkte Amortisation
Indirekte Amortisation
Vorsicht
Indirekt mit Lebensversicherungen
Oft wird indirekte Amortisation über eine gemischte Lebensversicherung empfohlen. Nicht selten werden sogar deutlich besser Zinsen bei der Hypothek angeboten, sofern indirekt über eine Lebensversicherung amortisiert wird.
Trotz besserer Zinsen ist das in vielen Fällen nicht optimal, weil:
- hohe Kosten für die Lebensversicherung anfallen
- geringe Flexibilität besteht
- oft nur tiefe Renditen herausschauen
In der Praxis sind kostengünstige Säule-3a-Lösungen (Wertschriften oder Konto) bei einer Bank meist die bessere Wahl. Lassen Sie sich von Zinsreduktionen nicht täuschen.
Häufige Fehler beim Hypothekenabschluss
Festhypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung, das beste aus beiden Welten.
Nicht unterschätzen
Liquiditätsplanung
Viele Immobilienbesitzer haben das Ziel, möglichst schnell auf eine möglichst tiefe Hypothek zu kommen. Sie amortisieren die Hypothek mit der gesamten Sparquote. Das wirkt auf den ersten Blick als eine sichere Strategie, weil Schulden im Volksmund etwas «Negatives» sind. Wichtig ist aber, auch die Liquidität im Auge zu behalten.
Ein häufiger Fehler ist, zu viel zu amortisieren und zu wenig liquide Mittel zu behalten. Das Geld ist dann in der Immobilie gebunden, und eine spätere Aufstockung der Hypothek ist oft schwierig.
Besonders im Alter kann das kritisch werden.
Hypothek und Pensionierung
Häufige Fragen
Antworten zu direkter und indirekter Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek laufend zurückbezahlt.
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek bestehen und das Geld wird z. B. in die Säule 3a einbezahlt und zu Gunsten des Kreditgebers verpfändet.
In vielen Fällen nicht. Die Gründe dafür sind hohe Kosten, geringe Flexibilität und oft eine tiefere Rendite.
Eine normale Säule 3a (Konto oder Wertschriftenlösung) ist in vielen Fällen die bessere Lösung. Ein Risiko kann bei Bedarf auch über eine reine Risikoversicherung abgedeckt werden.
Sie verpflichten sich, regelmässig in die Säule 3a einzuzahlen. Das Guthaben wird zugunsten der Bank verpfändet und später zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Ein Wechsel ist möglich, aber oft mit Aufwand verbunden, abhängig vom Kreditgeber und während der Vertragslaufzeit meist mit Kosten verbunden. Deshalb sollte die Entscheidung gut überlegt sein.
Die sogenannte zweite Hypothek – der Anteil über rund 65% Belehnung – muss bei selbstbewohnten Immobilien innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Die Amortisation kann entweder direkt oder indirekt erfolgen. Bei indirekter Amortisation: Gewisse Kreditgeber schätzen die Immobilie am Ende der Hypothekenlaufzeit neu. Ist die Immobilie im Wert stark gestiegen, müssen je nach Gesamtsituation die durch die indirekte Amortisation angesparten Gelder nicht zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.
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