Maximale Hypothek
So gibt’s die höchstmögliche Hypothek
Wie hoch eine Hypothek maximal sein kann, gehört zu den zentralen Fragen bei der Immobilienfinanzierung. In der Praxis gelten klare Regeln – gleichzeitig gibt es aber auch Spielraum, der oft unterschätzt wird.
Einschränkungen
Wie hoch kann eine Hypothek maximal sein?
Banken finanzieren selbstbewohnte Immobilien in der Regel bis zu 80% des Immobilienwertes – mindestens 20% Eigenkapital sind Pflicht. Wer weniger mitbringt, hat es schwer: Nur in Ausnahmefällen sind höhere Belehnungen möglich, etwa bei zusätzlichem Vermögen, sehr guter Bonität oder weiteren Sicherheiten.
Solche sogenannten sind jedoch selten und müssen gut überlegt sein. Was aber immer gilt: Kreditgeber kalkulieren unterschiedlich, weshalb auch die maximale Hypothek bei jedem Kreditgeber anders ist. Dieser Spielraum kann bewusst genutzt werden.
ETP-Hypothek
ETP steht für exception to policy. Im Hypothekargeschäft bedeutet das, dass eine Hypothek nach den Richtlinien des Kreditgebers nicht möglich wäre. Der Kreditgeber macht aber eine Ausnahme und bewilligt die Hypothek trotzdem. Teilweise mit strengeren Auflagen, beispielsweise höheren Amortisationen oder zu deutlich schlechteren Zinsen.
Aufteilung der Hypothek
Erste und zweite Hypothek
Damit man versteht, wie Kreditgeber die maximale Hypothek berechnen, muss man das «System der sogenannten ersten und zweiten Hypothek» verstehen. Die Hypothek wird nämlich meist in zwei Teile unterteilt:
Erste Hypothek
bis ca. 65% des ImmobilienwertesZweite Hypothek
von 65% bis 80%
Da die zweite Hypothek für die Bank risikoreicher ist, muss sie innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden.
Eine höhere Hypothek bedeutet ein höheres Risiko für die Bank und somit meist höhere Zinsen für Sie als Kreditnehmer. Es gibt viele Möglichkeiten, sein persönliches Rating zu optimieren und so besser Hypothekarzinsen zu erhalten.
Mehr dazu hier:
Erste und zweite Hypothek erklärt
Rating der Hypothek optimieren und bessere Zinsen erhalten
Flüssige Mittel
Minimales Eigenkapital
Für den Kauf einer selbstbewohnten Immobilie sind mindestens 20% erforderlich – davon müssen mindestens 10% aus stammen, also ohne Pensionskassengeld.
Zum Eigenkapital zählen:
- Ersparnisse
- Wertschriften
- Schenkungen
- Bauland, das bereits aus Eigenmitteln gekauft wurde
- (Bezug oder Verpfändung)
- (mit Einschränkungen)
Auch sogenannte Eigenleistungen (z. B. Renovationen, die man als Immobilienbesitzer eigenhändig an seiner Immobilie tätigt) können teilweise angerechnet werden. Eigenleistungen akzeptieren vor allem Banken (Pensionskassen und Versicherungen kaum), aber auch Banken sind in den letzten Jahren sehr restriktiv diesbezüglich geworden.
Eigenkapital bezeichnet die finanziellen Mittel, die ein Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringt. In der Schweiz müssen beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum in der Regel mindestens 20 % des Immobilienwertes aus Eigenmitteln finanziert werden. Mindestens 10 % müssen dabei aus sogenanntem hartem Eigenkapital stammen, also beispielsweise aus Ersparnissen, Wertschriften, Schenkungen oder Erbvorbezügen. Je höher das Eigenkapital, desto tiefer fällt die Hypothek aus, was die Tragbarkeit verbessert und oft zu besseren Hypothekarzinsen führt. Die optimale Höhe des Eigenkapitals hängt jedoch auch von Steuern, Vorsorge, Liquidität und der persönlichen Anlagestrategie ab.
Hartes Eigenkapital umfasst jene Eigenmittel, die nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen. Dazu gehören beispielsweise Bankguthaben, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie. Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen die meisten Kreditgeber, dass mindestens 10 % des Immobilienwertes mit hartem Eigenkapital finanziert werden. Gelder aus der Pensionskasse dürfen diesen Anteil in der Regel nicht ersetzen. Hartes Eigenkapital gilt für Banken als besonders wertvoll, weil es die finanzielle Stabilität des Käufers erhöht und das Risiko der Finanzierung reduziert. Dadurch verbessert sich oft auch das persönliche Hypotheken-Rating und die Verhandlungsposition bei den Hypothekarzinsen.
Die Säule 3a ist die gebundene private Vorsorge in der Schweiz und bietet steuerliche Vorteile. Im Zusammenhang mit Hypotheken kann sie für indirekte Amortisation, Zusatzsicherheiten oder Wohneigentumsförderung (WEF) genutzt werden. Die Säule 3a kann je nach Ausgangslage dazu dienen, das persönliche Hypothekarrating zu optimieren.
Pensionskassen finanzieren zunehmend Immobilien und bieten oft sehr attraktive Hypothekarzinsen an. Besonders bei tiefer Belehnung und guter Tragbarkeit gehören sie häufig zu den günstigsten Hypothekenanbietern der Schweiz. Wer die günstigste Hypothek finden will, sollte unbedingt auch Pensionskassen-Hypotheken vergleichen.
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Tragbarkeit
Wie viel Einkommen brauche ich?
Neben dem Eigenkapital ist die Tragbarkeit entscheidend.
Faustregel: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Dabei rechnen Banken nicht mit aktuellen Zinsen, sondern mit:
- kalkulatorischen Zinsen (4.5% bis 5.5%)
- Unterhaltskosten (0.7% bis 1% des Immobilienwertes)
- Nebenkosten
- Amortisation
Immer mehr Kreditgeber rechnen für die erste und die zweite Hypothek mit einem Einheitszinssatz. Vielfach liegt dieser bei 4.5% oder maximal 5%. In Bezug auf die Tragbarkeit ist dieser «Einheitszinssatz» für Immobilienkäufer vorteilhaft. Trotzdem gilt: Die Anforderungen sind streng und es braucht viel Kapital und Einkommen, um heute eine Immobilie zu kaufen.
Beispiel
Finanzierung einer Immobilie
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 ergibt sich typischerweise:
- Eigenkapital: CHF 200'000
- Hypothek: CHF 800'000
Die kalkulatorischen Wohnkosten können schnell über CHF 55'000 pro Jahr liegen.
Das Einkommen muss drei Mal höher sein als die kalkulatorischen Kosten. Daraus ergibt sich somit ein benötigtes Einkommen von mehr als 160'000 Franken.
Visualisierung
Tragbarkeitsberechnung
| Kalkulatorische Kosten | ||
|---|---|---|
| 1. Hypothek | CHF % p.a. | CHF |
|
2. Hypothek über 65% des Liegenschaftwerts | CHF % p.a. | CHF |
|
Amortisation der 2. Hypothek | CHF Jahre | CHF |
|
Unterhaltskosten der Liegenschaft | CHF % p.a. | CHF |
|
Nebenkosten der Liegenschaft | CHF % p.a. | CHF |
| Total Wohnkosten | CHF | |
| Einkommen | CHF | |
| Tragbarkeit | Wohnkosten / Einkommen | % |
Die machen schnell einen grösseren Teil der kalkulatorischen Wohnkosten aus. Wer mehr Eigenkapital hat, profitiert überproportional. Einerseits gehen die monatlichen Belastungen stark zurück, andererseits verbessert sich das Kreditrating. Dies hat wiederum bessere Zinsen zur Folge.
Als Pflichtamortisation bezeichnet man die vertraglich vorgeschriebene Rückzahlung eines Teils der Hypothek. In der Schweiz muss die sogenannte zweite Hypothek bei selbstbewohntem Wohneigentum in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf rund zwei Drittel des Immobilienwertes reduziert werden. Die Pflichtamortisation kann direkt durch Rückzahlung der Hypothek oder indirekt über die Säule 3a erfolgen. Sie dient dazu, das Risiko für Kreditgeber und Immobilienbesitzer langfristig zu reduzieren.
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| Kurzfristige Hypotheken | |
|---|---|
| SARON Marge | 0.75 % |
| Fest 1 Jahr | 0.91 % |
| Fest 2 Jahre | 0.99 % |
| Fest 3 Jahre | 1.01 % |
| Fest 4 Jahre | 1.06 % |
| Mittelfristige Hypotheken | |
|---|---|
| Fest 5 Jahre | 1.11 % |
| Fest 6 Jahre | 1.17 % |
| Fest 7 Jahre | 1.16 % |
| Fest 8 Jahre | 1.21 % |
| Fest 9 Jahre | 1.27 % |
| Langfristige Hypotheken | |
|---|---|
| Fest 10 Jahre | 1.32 % |
| Fest 11 Jahre | 1.36 % |
| Fest 12 Jahre | 1.40 % |
| Fest 13 Jahre | 1.65 % |
| Fest 14 Jahre | 1.68 % |
| Fest 15 Jahre | 1.71 % |
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Anleitung
Maximale Hypothek
Wer eine hohe Hypothek erhalten möchte, sollte seine Ausgangslage gezielt optimieren. Entscheidend sind Einkommen, Eigenkapital, Tragbarkeit und die Wahl des richtigen Kreditgebers. Vor allem Banken gehen bei der Belehnung bis ans Limit. Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften sind meist deutlich strenger und bewerten Immobilien meist defensiver. Wer also das Maximum ausschöpfen möchte, ist bei einer Bank am richtigen Ort.
Die wichtigsten Tipps auf dem Weg zur maximalen Hypothek
Fazit
Mit guter Vorbereitung und dem richtigen Vergleich lässt sich die mögliche Hypothek oft deutlich erhöhen.
Häufige Fragen
Antworten zur maximalen Belehnung
Eine Hypothek mit 100% Finanzierung ist grundsätzlich möglich, aber auf Ausnahmefälle beschränkt – etwa bei hohem Vermögen oder sehr guter Bonität. Für die meisten Käufer liegt die maximale Hypothek bei 80%, in einzelnen Fällen auch bei 90% des Immobilienwertes.
Nicht alle Kreditgeber akzeptieren alle Vermögenswerte als Eigenkapital. Es ist deshalb wichtig, dies bei einer knappen Finanzierung abzuklären.
- Ersparnisse
- Wertschriften
- Lebensversicherungen
- Schenkungen
- Säule 3a
- Bereits gekauftes Bauland
- Darlehen (je nach Formulieren / Bedingungen)
- Pensionskasse (teilweise)
- Eigenleistungen (je nach Bank)
Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert.
Beispiel
CHF 800'000 Hypothek
CHF 1 Mio. Immobilienwert
ergibt: 80% Belehnung
Wichtig zu wissen ist, dass der Belehnungswert nicht bei allen Kreditgebern identisch ist. Das hängt damit zusammen, dass sie die Immobilie unterschiedlich streng schätzen oder unterschiedliche Schätztools verwenden. Bei der Schätzung sind Differenzen von 10 Prozent schnell möglich. Es ist deshalb wichtig, möglichst viele Kreditgeber anzufragen.
Dabei können Hypotheken-Plattformen wie HYPOTHEKE.ch helfen: app.stage.hypotheke.ch
Innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung muss die Hypothek bis auf eine Belehnung von 65 Prozent zurückbezahlt werden.
Je nach Ausgangslage können Kreditgeber auch eine schnellere Amortisation oder höhere Amortisationsbeträge verlangen. Wer kurz vor der Pensionierung steht, ist meistens gut beraten, die Hypothek auf maximal 65 Prozent des Immobilienwertes festzusetzen. Mehr dazu hier: Hypothek amortisieren und Pensionierung
Faustregel
max. 33% des Bruttoeinkommens
Jeder Kreditgeber rechnet unterschiedlich. Es kann sich deshalb lohnen, möglichst viele Angebote einzuholen. Rechnet ein Kreditgeber für die persönliche Ausgangslage vorteilhaft, ist eine höhere Hypothek möglich und / oder das Kreditrating verbessert sich. Das hat bessere Zinsen zur Folge.
Mehr hier: Bessere Zinsen durch Rating-Optimierung
Die kalkulatorischen Wohnkosten sind die theoretischen Kosten einer Immobilie, welche Banken für die Tragbarkeitsrechnung verwenden. Dabei rechnen die Kreditgeber bewusst nicht mit den aktuellen Hypothekarzinsen, sondern mit deutlich höheren kalkulatorischen Zinssätzen von meist 4.5 bis 5 Prozent. Hinzu kommen Unterhaltskosten, Nebenkosten und allfällige Amortisationen. Mit dieser Berechnung prüfen Banken, ob eine Finanzierung auch bei künftig höheren Zinsen langfristig tragbar bleibt. Die kalkulatorischen Wohnkosten sollten in der Regel nicht mehr als rund ein Drittel des Einkommens ausmachen.
Ob das möglich ist, hängt vom Einzelfall ab – entscheidend sind das Einkommen, das Alter und der Wert der Immobilie.
Nicht alle Kreditgeber gehen bei der Erhöhung einer bestehenden Hypothek bis ans Limit.
Nicht vergessen
Im Alter wird es deutlich schwieriger, die Hypothek wieder zu erhöhen. Für viele ist es deshalb ein guter Ratschlag, die Hypothek nicht zu stark zu amortisieren oder vorher einen klaren langfristigen Finanzplan zu erstellen. Mehr dazu auch hier: Hypothek und Pensionierung
Hohe Hypotheken im Alter sind selten möglich. Mit zunehmendem Alter sinkt das Einkommen durch den Renteneintritt – gleichzeitig steigen die Anforderungen der Kreditgeber.
Mehr dazu auch hier: Hypothek und Pensionierung
Sinkt der Immobilienwert, steigt die Belehnung automatisch – mit unangenehmen Folgen: Eine Nachfinanzierung kann nötig werden, und die verschlechtert sich spürbar.
In der Praxis müssen die Immobilienpreise während einer längeren Zeit spürbar sinken, damit Kreditgeber aktiv werden. Vielfach wird man mit Kreditgebern eine gute Lösung finden. Insbesondere während der Laufzeit einer Hypothek ist das Risiko gering, dass eine Nachfinanzierung bei fallenden Immobilienpreisen nötig ist. Dies auch deshalb, weil die Immobilienpreisen seit langen steigen und eine «Sicherheitsmarge» vorhanden ist.
Die Verhandlungsposition beim Hypothekenabschluss beschreibt, wie stark Ihre Ausgangslage gegenüber einem Kreditgeber ist. Je besser Ihre Bonität, also das Hypotheken Kreditrating (Tragbarkeit, Belehnung etc.) ist, desto grösser ist in der Regel Ihr Verhandlungsspielraum. Besonders wichtig sind jedoch vergleichbare Alternativen. Wer mehrere verbindliche Offerten von Banken, Versicherungen oder Pensionskassen vorweisen kann, erhöht den Wettbewerbsdruck und verbessert seine Verhandlungsposition bei der Hypothek deutlich. Mit Hypotheken Vergleichsplattformen wie HYPOTHEKE.ch können Sie heute die besten online Hypotheken vergleichen und direkt abschliessen.
Die maximale Hypothek für Ihre Situation lässt sich am besten durch individuelle Berechnungen, den Vergleich mehrerer Anbieter und eine klare Finanzstrategie ermitteln – ergänzt durch geschickte Verhandlung und die Nutzung von Hypothekenplattformen.
machen die Suche nach der maximalen Hypothek effizienter. Wer seine Daten erfasst, sieht auf einen Blick, welche Kreditgeber bereit sind, eine Hypothek zu vergeben.
Eine Online-Plattform für Hypotheken ermöglicht es, Hypotheken digital zu berechnen, Hypotheken zu vergleichen und je nach Anbieter direkt abzuschliessen. Der Vorteil liegt in Transparenz, breiter Anbieterauswahl und schnellerer Vergleichbarkeit der Hypothekarzinsen. Die Transparenz sorgt zudem für tiefe Zinsen. Möchten Sie beste Zinsen bei Ihrer Hypothek? Nutzen Sie unser Tool: app.stage.hypotheke.ch
Hohe Hypothek
Unterschiede zwischen Kreditgebern
Ein oft unterschätzter Punkt: Jeder Kreditgeber rechnet anders.
Unterschiede gibt es zum Beispiel bei
- Bewertung des Einkommens (brutto vs. netto)
- Anrechnung von Einkommen (Teilzeit, Selbständigkeit etc.)
- Berücksichtigung von Boni
- Tragbarkeit (33% versus 35% oder sogar noch deutlich mehr)
- Bewertung der Immobilie
- Berechnung der Unterhaltskosten
- Anrechnung von Vermögen bei der Tragbarkeit
Es gibt noch unzählige weitere Parameter, die Kreditgeber unterschiedlich bewerten. HYPOTHEKE.ch wertet mehr als 250 Kriterien aus, um das bestmögliche Angebot zu ermöglichen.
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