Forward-Hypothek
Zinsen frühzeitig sichern und Risiken reduzieren
Die Forward-Hypothek (auch Terminhypothek genannt) ist kein eigenes Hypothekarmodell, sondern eine Strategie zur Zinssicherung.
Die Terminhypothek ermöglicht es Ihnen, heute schon die Zinsen für eine zukünftige Hypothek festzulegen. Das Ziel: Schutz vor steigenden Hypothekarzinsen.
Definition
Forward-Hypothek
Eine Forward-Hypothek ist eine Festhypothek, die erst in der Zukunft beginnt, deren Zinssatz aber bereits heute fixiert wird.
Typische Anwendungsfälle:
- Verlängerung einer bestehenden Hypothek
- Kauf einer Immobilie in einigen Monaten
- Anschlussfinanzierung
Sie sichern sich die aktuellen Zinsen – auch wenn die Hypothek erst später ausbezahlt wird.
Zuschlag
Was kostet die Absicherung?
Die Zinssicherung ist in der Regel nicht gratis. Für eine Forward-Hypothek fällt ein sogenannter Forward-Zuschlag an, dessen Höhe von der Dauer bis zur Auszahlung, der Laufzeit der Hypothek sowie dem aktuellen Zinsumfeld abhängt.
Als Faustregel gilt: Je früher der Abschluss, desto höher der Zuschlag. Dieser wird meistens direkt in den Zinssatz eingerechnet, kann aber auch separat ausgewiesen werden.
Es gibt auch Anbieter, die relativ weit in die Zukunft keinen Forward-Zuschlag verrechnen. Bei HYPOTHEKE.ch betragen die längsten «Forwards» 12 Monate. Die Forwards sind im Vergleich bei den Hypothekarzinsen bereits eingerechnet.
Visualisierung
Forward-Effekt
In der Grafik wird der Zusammenhang zwischen einer Forward-Hypothek mit für die Zukunft fixiertem und einem Abschluss in der Zukunft sichtbar.
Zukunftsmusik
Wie lange im Voraus kann man Zinsen sichern?
Je nach Anbieter können Zinsen bis zu 12 Monate im Voraus fixiert werden, teilweise sogar bis zu 24 Monate.
Grundsätzlich gilt
Je länger der Zeitraum, desto teurer wird die Absicherung. Je nach aktueller Konstellation (Zinskurve) muss das aber nicht zwingend der Fall sein.
Anwendungsfall
Wann lohnt sich eine Forward-Hypothek?
Eine Forward-Hypothek lohnt sich vor allem dann, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen, denn:
- steigen die Zinsen stark → Sie profitieren mit einer Forward-Hypothek
- bleiben sie stabil oder fallen → Sie zahlen mehr mit einer Forward-Hypothek
Wichtig zu verstehen
Eine Forward-Hypothek ist immer auch eine Wette auf die Zinsentwicklung und vor allem als Instrument zur Risikoreduktion zu verstehen.
Vor- und Nachteile
Was Sie beachten müssen
Vorteile
Nachteile
Sonderfall
Neubau oder Kauf einer Immobilie
Bei Bauprojekten oder unsicherem Timing ist Vorsicht geboten, da Bauverzögerungen dazu führen können, dass Zinsen bereits bezahlt werden, bevor das Geld tatsächlich benötigt wird – was Zusatzkosten verursachen kann.
Empfehlenswert ist es daher, nicht den gesamten Betrag als Forward abzusichern und stattdessen flexible Modelle zu prüfen.
Wie finde ich die beste Hypothek?
«Ein einstündiges Webinar voller nützlicher Tipps und Informationen, damit Sie das richtige Hypothekarmodell wählen und in den Genuss bester Zinsen kommen.»
REFERENT
Florian Schubiger
Gründer HYPOTHEKE.ch
Staatsinteresse
Steuerliche Behandlung des Forward-Zuschlags
Gute Nachricht: Der Forward-Zuschlag ist in der Schweiz steuerlich abziehbar.
- gilt als Teil der Hypothekarzinsen
- reduziert das steuerbare Einkommen
- Diese Regelung gilt, bis die Abschaffung des Eigenmietwerts umgesetzt wird
Dies ist besonders relevant bei hohem Einkommen oder hohen Hypothekarbeträgen.
Häufige Fragen
Eine Forward-Hypothek ist eine Festhypothek, bei der Sie den Zinssatz bereits heute festlegen, die Hypothek aber erst in der Zukunft beginnt, beziehungsweise ausbezahlt wird.
Ja, in der Regel ist sie teurer, da die Zinssicherung Kosten verursacht. Ob sie sich lohnt, hängt von der zukünftigen Zinsentwicklung ab.
Eine Forward-Hypothek eignet sich besonders für Eigentümer mit einer bald auslaufenden Hypothek, für Käufer, die einen Erwerb in naher Zukunft planen, sowie generell für sicherheitsorientierte Personen.
Die Konditionen unterscheiden sich stark zwischen den Anbietern. Über eine Hypotheken Plattform wie HYPOTHEKE.ch können Sie Zinssätze inklusive Forwards transparent vergleichen. Auf der Plattform gibt es Anbieter, die bis zu 12 Monate Forwards kostenfrei anbieten.