SARON-Hypothek
Flexible Zinsen mit Sparpotenzial
Die SARON-Hypothek gehört heute zu den wichtigsten in der Schweiz. Im Gegensatz zur profitieren Sie bei der SARON-Hypothek direkt von den aktuellen Marktzinssätzen – mit Chancen auf tiefere Kosten. Sollten die steigen, zahlen Sie aber sofort auch höhere Hypothekarzinsen.
Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit einem festen Zinssatz über eine vereinbarte Laufzeit. Dadurch bleiben die Hypothekarzinsen während der gesamten Laufzeit unverändert und bieten Planungssicherheit bei den Finanzierungskosten. Festhypotheken gehören zu den beliebtesten Hypothekarformen in der Schweiz. Mehr hier: Festhypotheken in der Schweiz
Definition
SARON-Hypothek
Eine SARON-Hypothek basiert auf dem (Swiss Average Rate Overnight).
Das bedeutet:
- Der Zinssatz passt sich laufend dem Markt an
- Ausschlaggebend ist hauptsächlich der SNB-Leitzins
- Es gibt keine langfristige Zinsfixierung
- Die Zinskosten bei SARON-Hypotheken schwanken üblicherweise stark
Kurz gesagt: Flexibel, marktnah und oft günstiger – aber weniger planbar und deshalb riskanter als eine Festhypothek.
Berechnung
Effektiv fälliger Zins
Der effektive Hypothekarzins setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
- dem durchschnittlichen SARON-Zinssatz über eine Periode
- einer fixen Marge des Kreditgebers (im Vertrag vereinbart)
Wichtig zu wissen
- Die Marge bleibt während der Vertragsdauer konstant
- Der Referenzzins verändert sich laufend
- Die effektiven Zinskosten sind erst im Nachhinein bekannt
In der Praxis werden die Zinsen meist quartalsweise auf Basis eines rückblickenden Durchschnitts berechnet und belastet. Das unterscheidet die SARON-Hypothek klar von der Festhypothek, bei der die Kosten im Voraus feststehen.
Mehr zum SARON finden Sie hier
SARON-Rechner der SIX | Informationen der SIX zum SARON
Der Compounded SARON ist ein Referenzzinssatz für SARON-Hypotheken in der Schweiz. Er basiert auf dem durchschnittlich aufgerechneten SARON-Zinssatz über eine bestimmte Zinsperiode und bildet die Grundlage für die Berechnung der Hypothekarzinsen bei SARON-Hypotheken.
Visualisierung
Funktionsweise der Berechnung
Wie hoch der Zins einer SARON-Hypothek effektiv ist, weiss man erst am Ende der Zinsperiode. Das liegt daran, dass der SARON täglich neu festgelegt wird und sich laufend verändert.
Darum werden die Zinsen nicht im Voraus bestimmt, sondern nachträglich berechnet.
Hinweis
Die Berechnung der SARON-Zinsen kann je nach Anbieter leicht variieren. Unterschiede gibt es vor allem beim Zeitraum, der für die Zinsperiode berücksichtigt wird. Die effektiven Zinsen stehen immer erst nachträglich fest, da der SARON täglich schwankt. Daher kann diese Grafik von Ihrem konkreten Vertrag abweichen.
Vor- und Nachteile
Was Sie beachten müssen
Vorteile SARON-Hypothek
Nachteile SARON-Hypothek
Fakten oder Bauch?
Wer eine SARON-Hypothek abschliesst, tut dies oft aus dem Bauch heraus – denn fundierte Informationen und Fakten sind kaum öffentlich zugänglich. Mit diesem Video möchten wir das ändern, damit Sie Ihre Entscheidung nicht nur auf Basis eines Bauchgefühls, sondern auf einer soliden Daten- und Faktengrundlage treffen können.
Youtube-Kanal: @HYPOTHEKE
Florian Schubiger
Gründer HYPOTHEKE.ch
Unterschätztes Detail
Rahmenvertrag bei SARON-Hypotheken
SARON-Hypotheken werden meist mit einem von 2 bis 5 Jahren abgeschlossen. Die ist während der Laufzeit fix, ein Anbieterwechsel ist kaum möglich, und bei vorzeitigem Ausstieg fällt – genau wie bei einer Festhypothek – eine an. Auch eine SARON-Hypothek ist damit nicht vollständig flexibel.
Die Marge bei SARON-Hypotheken ist der feste Zuschlag, den Banken oder andere Kreditgeber auf den SARON-Referenzzinssatz verrechnen. Die effektiven Hypothekarzinsen setzen sich aus dem Compounded SARON und dieser individuellen Marge zusammen. Die Höhe der Marge hängt unter anderem von Bonität, Belehnung und Anbieter, sowie der Verhandlungsstärke des Kreditnehmers ab.
Gute Frage
Wechsel in eine Festhypothek?
Viele Anbieter erlauben zwar einen Wechsel in eine Festhypothek innerhalb der Rahmenlaufzeit. Das klingt attraktiv, hat aber einen Haken: In der Regel müssen Sie beim gleichen Anbieter bleiben, was echten Wettbewerb ausschliesst und meist zu deutlich schlechteren Konditionen führt als bei einem vollständigen Anbieterwechsel.
Ein Wechsel ist möglich – aber selten optimal und meistens teuer.
Grundregeln beim Entscheid
SARON- oder Festhypothek?
SARON-Hypothek
Wenn Sie flexibel sind und auch mit grösseren Zinsschwankungen umgehen können, dann ist eine SARON-Hypothek eine Möglichkeit für Sie.
Festhypothek
Wenn Sie Sicherheit und planbare Kosten möchten sollten sie eine Festhypothek bevorzugen.
Entscheidender Punkt
Wenn eine kurzfristige Festhypothek günstiger ist als die SARON-Hypothek, ist oft die Festhypothek die bessere Wahl.
SARON- oder Festhypothek?
Die Grundlagen für Ihre Entscheidung auf einer Seite zusammengefasst.
Entscheiden Sie sich: Festhypothek oder SARON-Hypothek?
Zielgruppe
Für wen ist die SARON-Hypothek geeignet?
Die SARON-Hypothek ist ideal für risikobewusste Eigenheimbesitzer mit einem finanziellen Puffer, für Käufer mit kurzfristigem Planungshorizont sowie für alle, die kurz- und mittelfristig von fallenden Leitzinsen ausgehen. Das Wichtigste: Sie sollten Zinsschwankungen finanziell und emotional problemlos verkraften können.
Anbietervergleich lohnt sich
Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich – sie betreffen die Margen, die Vertragsbedingungen und die jeweiligen Modelle bei der Zinsberechnung. Hier geht's direkt zum Hypotheken-Zinsvergleich.
Fazit
Flexibel, aber nicht ohne Risiko
Die SARON-Hypothek punktet mit langfristig oft tieferen Zinsen, hoher Marktnähe und Flexibilität durch kürzere Vertragsdauern. Dem gegenüber stehen jedoch deutlich grössere Zinsrisiken, weniger Planungssicherheit und eingeschränkte Wechselmöglichkeiten. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer finanziellen Situation ab.
Häufige Fragen
Antworten zur SARON-Hypothek
Über längere Zeiträume sind SARON-Hypotheken in vielen Fällen etwas günstiger als Festhypotheken, da kurzfristige Zinsen meist tiefer sind als langfristige. Es kommt aber stark darauf an, zu welchem Zeitpunkt, beziehungsweise in was für einer Zinsphase man die SARON-Hypothek abschliesst. Es kann deshalb nicht klar gesagt werden, welches Hypothekarmodell unter dem Strich günstiger ist.
Mehr dazu hier: Fest- oder SARON-Hypothek, was ist besser?
Der SARON wird täglich berechnet. Für Hypotheken wird jedoch meist ein Durchschnitt über eine Zinsperiode (zum Beispiel 1 oder 3 Monate) verwendet, weil die Zinsen ja nur beispielsweise quartalsweise verrechnet werden.
Die Zinsen werden in der Regel nachschüssig bezahlt – also am Ende einer Zinsperiode, oft quartalsweise. Verrechnet wird der SARON-Zinssatz zuzüglich der mit dem Kreditgeber vereinbarten Marge.
Das grösste Risiko ist ein Anstieg der Hypothekarzinsen. Steigt der SARON, erhöhen sich auch Ihre Hypothekarzinsen und damit Ihre Kosten. Dies kann erfahrungsgemäss sehr schnell gehen. Eine durchschnittliche Phase steigender Zinsen dauert üblicherweise rund drei Jahre. Mehr als fünf Jahre dauert ein Zinsanstieg in der Regel nicht.
Eine SARON-Hypothek eignet sich für Personen:
- mit finanziellen Reserven
- mit höherer Risikobereitschaft
- die bei allgemein fallenden Zinsen optimal von dem besseren Zinsumfeld profitieren möchten
Ein Rahmenvertrag legt die Laufzeit (meist 2–5 Jahre) und die Marge fest. Während dieser Zeit ist ein Anbieterwechsel nicht eingeschränkt möglich. Es gibt auch SARON-Hypotheken ohne Rahmenlaufzeit.
Ja, viele Anbieter ermöglichen einen Wechsel. Teilweise ist der Wechsel mit Kosten verbunden. Allerdings muss man meistens beim selben Anbieter bleiben, was den Wettbewerb einschränkt und die Zinsen je nach Anbieter deutlich erhöhen kann (schlechte Verhandlungsposition).
In der Praxis wird der SARON oft bei 0% begrenzt. Das bedeutet: Sie zahlen mindestens die Bankmarge und profitieren nicht von negativen Zinsen Leitzinsen. Das ist bei negativen Zinsen ein grosser Nachteil der SARON-Hypothek.
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